Gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9 novella l’articolo 1129 c.c. – rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” apportandovi le seguenti novità:
la nomina dell’amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente erano quattro);
il ricorso in caso di mancata nomina può essere promosso, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario;
introduzione, in capo all’amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato;
possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari;
apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino, “per il tramite dell’amministratore” del conto corrente;
obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea;
allargamento e tipizzazione dei gravi motivi alla base della revoca dell’incarico, anche in relazione alle novelle introdotte dal provvedimento alla disciplina del condominio. Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano l’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio; l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini; l’inerzia nel seguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.
La riforma, inoltre, esclude che l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria possa essere nuovamente nominato dall’assemblea e pone a carico dell’amministratore l’obbligo, all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso.
L’articolo 10 integra la formulazione dell’articolo 1130 c.c., in materia diattribuzioni dell’amministratore articolando gli obblighi già previsti dal codice e introducendone di nuovi con finalità di controllo dell’operato dell’amministratore. Come novità, si segnalano la ”esplicita” previsione delle seguenti attribuzioni dell’amministratore:
esecuzione degli adempimenti fiscali. Si tratta dell’obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore.
tenuta di due nuovi registri obbligatori: il registro dell’anagrafe condominiale, contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari; il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio. Il registro del verbale delle assemblee, (cui andrebbe, ora, allegato il regolamento di condominio) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che dovrebbe, ora, contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’art. 1136, u.c. e dall’art. 1129, ultimo comma.
conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini;
consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominali e delle eventuali liti in corso;
la convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (nelle nuove forme di cui all’art. 1130-bis, v. infra) entro 180 giorni per l’approvazione.
L’articolo 12 introduce una modifica di carattere meramente formale all’articolo 1131, in materia di rappresentanza del condominio da parte dell’amministratore.
L’articolo 19 interviene sull’art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in tema di revoca dell’amministratore, per coordinarne il testo con le modifiche apportate agli artt. 1129 e 1131 del codice civile. In particolare, la disposizione specifica che il tribunale non deve limitarsi a sentire l’amministratore, ma deve farlo in contraddittorio con il ricorrente. Si prevede inoltre la possibilità di proporre reclamo alla corte d’appello contro il provvedimento del tribunale nel termine di 10 giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
L’articolo 25 della legge 220 del 2012 inserisce nelle disposizioni di attuazione del codice civile gli articoli da 71-bis a 71-quater. L’articolo 71-bis enumera irequisiti per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio. In particolare:
godere dei diritti civili (lett. a));
non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni (lett. b)) ;
non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione (lett. c));
non essere interdetti o inabilitati (lett. d));
non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari (lett. e));
aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f));
aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica (lett. g)).
I requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini. La perdita di uno dei requisiti di cui alle lettere da a) a e) implica la cessazione dall’incarico. In tal caso l’assemblea può essere convocata da ciascun condomino senza formalità.
Coloro che hanno svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, sono esonerati dai requisiti di cui alle lettere f) e g), salvo l’obbligo di formazione periodica. Possono svolgere l’incarico di amministratore anche società. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti “dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi”.
L’articolo 71-ter prevede che l’amministratore attivi un sito internet del condominio su richiesta dell’assemblea, che delibera con un maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (secondo comma dell’art. 1136 c.c.). Le spese di attivazione e gestione sono a carico dei condomini. Il sito consente l’accesso ai documenti previsti dalla delibera assembleare.
L’articolo 71-quater introduce una disciplina specifica della mediazione in relazione alle controversie in materia di condominio. Esso richiama l’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, che prevede, tra l’altro, che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione. Al fine dell’applicazione di tale disciplina, esso definisce le controversie in materia come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo II del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli da 1117 a 1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione.
Il nuovo articolo 71-quater quindi disciplina alcuni specifici aspetti della mediazione in materia di condominio: la domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio, a pena di inammissibilità; al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore; l’assemblea decide in merito a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma). Nei casi in cui i termini di comparizioni inanzi al mediatore non siano compatibili con i tempi necessari all’assunzione della delibera, su istanza del condominio è accordata proroga della prima comparizione; la proposta di mediazione deve essere approvata con maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma (vedi sopra), altrimenti essa deve ritenersi non accettata; il mediatore è tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto delle necessità dell’amministratore di munirsi della prescritta delibera.
Si ricorda che sul carattere obbligatorio della mediazione è intervenuta la Corte costituzionale con la sentenza 6 dicembre 2012, n. 272, dichiarando incostituzionale l’art. 5, comma 1, del decreto legislativo 28/2010. Al momento dell’approvazione definitiva del provvedimento in Senato tale sentenza era già stata depositata, ma una modifica del testo avrebbe reso necessario un ulteriore passaggio alla Camera dei deputati, incompatibile con il previsto scioglimento delle Camere. La procedura delineata dall’art. 71-quater potrà comunque essere seguita in caso di mediazione facoltativa.