L’articolo 3 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 1118 c.c., in materia di diritto del condomino sulle parti comuni. La modifica conferma che tale diritto è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che appartiene al condomino e che questi non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. L’ultimo comma della norma precisa che il singolo condomino può distaccarsi dall’impanto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se dal fatto non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Se il distacco è possibile, il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Amministratore
Gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9 novella l’articolo 1129 c.c. – rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” apportandovi le seguenti novità:
la nomina dell’amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente erano quattro);
il ricorso in caso di mancata nomina può essere promosso, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario;
Antenna radioamatore
Il D.Lgs. 259/2003 regola l’attività del radioamatore e le modalità di installazione degli impianti.
La cassazione ha osservato:” il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un’antenna ritrasmittente su porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in un’apprezzabile menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione,
Millesimi
Art. 69 – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Antenna televisiva satellitare
Per quanto riguarda l’installazione di antenne paraboliche o satellitari ad utilizzazione collettiva, l’art. 2bis, comma tredicesimo della legge 66/2001 ha disposto che: ” al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione dei novi impianti, sono innovazioni necessarie ai sensi dell’art. 1120, primo comma c.c. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’art. 1136 terzo comma dello stesso codice.”. Pertanto sarà necessario un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio
Ascensore
L’impianto ascensore è da considerarsi in comune quando l’impianto è stato realizzato al momento della costituzione dell’edificio. Nela caso in cui l’edificio sia sprovvisto di ascensore si potrebbe pensare di installarlo; In questa ipotesi è necessario stabilire se si sia in presenza di una innovazione.
La nuova installazione non dovrà arrecare pregiudizio al decoro e alla stabilità dell’edificio.
Usufrutto voto
Art. 67 – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Assemblea di condominio
L’articolo 14 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, intervenendo sull’art. 1136 c.c. per prevedere nuove regole di costituzione e validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi.
In particolare, esso prevede la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione, fermo restando i 2/3 dei millesimi, ove sia presente la maggioranza dei condomini – ovvero degli aventi diritto (laddove precedentemente servivano i 2/3 dei condomini). L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi. Inoltre, le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzodei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano un terzo dei millesimi.
Contabilità condominio
L’articolo 11 aggiunge al codice civile l’art. 1130-bis, relativo al rendiconto condominiale annuale, con la finalità di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore .
Il rendiconto deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una sintetica nota di accompagnamento, esplicativa della gestione annuale. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Animali domestici
La Corte di cassazione, sez. II, sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, confermando precedente orientamento (in particolare, sentenza n. 12028 del 1993), ha stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.